主持人 ：各位網友，大家好，今天我們有幸請到了北京同達律師事務所的律師，同時也是專家答疑欄目的特邀律師李女士，給我們講一下收房及入住后應注意的法律問題，請她做一個自我介紹。裝修問答網 李律師 ：各位網友，大家好，非常高興有這樣的機會和大家進行在線的交流，希望通過今天這樣的機會，給大家提供一個方便的溝通渠道，謝謝大家。主持人 ：李律師女士，您做我們欄目的專家答疑特聘律師已經很長時間了，您發現網友提出的問題主要集中在哪幾個方面呢？李律師 ：第一個是商品房買賣合同的簽署當中遇到的一些問題，比如說產權證的辦理的一些時間，還有面積的違約責任怎么約定，將來出現誤差的時候。還有一個是開發商銷售房屋，五證是否齊全，銷售許可證是否具備，這種情況下是否應該簽約，應該注意到什么問題。第三個是入住以后，發現交出的商品房跟當初的承諾有所不符，包括外部的一些規劃條件出現問題，怎么跟開發商進行協商。還有是涉及到開發商違約之后，如何進行退房，把損失降到最低。最后是比較多的是物業管理方面出現的糾紛了。網友：我主觀上覺得房屋面積缺斤短兩，該怎樣申請什么部門復測？具體手續怎么辦？住房凈高只有2.65米，有關規定是該不低于多高呢？李律師 ：首先，房屋在交付的時候，開發商必須要提供一個由房地局測繪大隊出局的實測面積表，必須要求開發商提供那個，看一下這當中的面積和您買賣合同當中的面積是否相差比較大，如果仍然有疑問的話，可以向房屋所在地的測繪大隊提出一個復測的申請，由他們進行復測。這之后如果仍然有疑問不能解答，可能就要申請上一級的測繪大隊進行復測了。關于房屋的凈高，有一個住宅建筑規范，最高不得超過2.8，最低不得低于2.5。網友：我最近在馬蓮道買了一套商品房，本來合同約定是7月30日入住，開可是開發商要求入住要繳納大型基金和契稅，否則不予辦理入住，我現在也沒有拿到鑰匙，該怎么辦呢？李律師 ：開發商通常的做法是先簽物業管理公約，交物業管理費及還有契稅等等，然后才給鑰匙，這實際上是程序的顛倒，當購房人足額繳納了房價款之后，開發商必須按照合同的日期交付符合條件的商品房，這之后才涉及到產權證的辦理、契稅的繳納、公共維修基金的繳納，因此，購房人可以讓開發商履行交付義務，如果開發商拒絕的話，業主可以向法院或者是仲裁委提出訴訟或者是仲裁，以維護自己的合法權益。網友：如果說入住以后，發現小區夜間的車輛，尤其是重型卡車特別多，導致噪音超過標準，是否要求退房？李律師 ：這個理由不是很充分，但是可以通過業主管理委員會向物業公司提出這樣的要求，或者他們直接向物業管理公司提出這樣的請求，因為物業管理公司有義務也有責任維護小區居住環境上的安寧。裝修問答網 網友：交房的時候，發現樓房外立面的顏色改變，該怎么辦呢？李律師 ：樓房的外立面的顏色改變，開發商必須在征求業主的同意之后才可以對樓房的外立面作出改變，我們當初購房的時候，這也是我們選擇這個房屋的一個因素，可以通過業主委員會向開發商提出這樣的要求。網友：如果外立面顏色的改變，當時沒有簽定合同怎么辦？李律師 ：有沒有一些樓書或者是宣傳單上有沒有做過這樣的描述呢？必須要有一些證據，不然的話，將來走到訴訟也好，仲裁也好，缺乏對當初的證據，就比較難以支持我們的主張。網友：入住了一段時間以后，發現房子滲水怎么辦？李律師 ：根據住宅使用說明書和保證書，要求開發商提供維修和修繕的服務，如果是房屋結構上的問題，屬于質量問題，可以向開發商提出一定的索賠。網友：按合同規定，如果發現你所購買的房屋有面積缺斤短兩的問題，或者對方沒有按時交付鑰匙，那么你有權拒絕購買，開發商可以還給您首付款，現在房屋面積出現了小小的問題，可以拒絕購買，但是目前房子已經升值了很多，是不是就應該忍氣吞聲呢？

李律師 ：有一個正負3%的范圍，如果是在3%之內，就沒有要求退房的權利，如果超過了3%，就有退房的權利。網友：購房意向書和購房合同有什么區別？李律師 ：作為購房意向書或者是認購書來說，只是雙方就是否購買這個房屋達成一種意向性的協議，對房屋的一些具體問題都沒有包括進去，需要雙方簽署正式的買賣合同，才能在法律上正式確定一個房屋的買賣關系的成立。網友：我最近在牛街附近買了一套商品房，裝修完畢以后，發現該戶的鐵門變形，開啟不順利，找了開發商修了好幾回也沒有修好，您覺得我是否可以由此退房呢？李律師 ：這是由裝修公司安裝的還是開發商提供的？首先要確定責任在誰的問題，如果是裝修公司安裝上出現問題，那就是裝修公司的責任，如果是開發商提供的，一個是門的質量存在問題，第二個方面是房屋的結構有問題，導致門一種擠壓變形，不同的前提有不同的處理方式，所以請把問題描述得更詳細一些。主持人 ：如果說這個鐵門變形是這樣的問題，開發商是不是也應該承擔一些連帶責任呢？李律師 ：房屋結構的問題，就屬于質量問題了，開發商必須承擔責任了。網友：在交房的時候，業主應該特別注意哪幾項？李律師 ：特別注意的是，第一要開發商提供一個實測的面積表，第二必須要求開發商提供一個竣工驗收備案表，只有通過五竣工驗收備案表取得之后，這個房屋才取得了綜合驗收通過的標準，才能由第三人使用。第三點，看看房屋的外觀，包括主體結構，墻面和地面，跟買賣合同當中列的裝飾裝修方面有沒有不符之處，如果有不符之處，要列清楚，最好讓開發商簽字蓋章。網友：開發商收房時，必須要業主向其繳納契稅，不交付鑰匙一事，作為業主我們應該采取怎樣的措施？李律師 ：交付鑰匙和契稅的繳納，不是互為前提的一個關系，交付鑰匙是開發商的義務，契稅是和辦理產權證有關的，還必須是開發商代辦的情況下才必須交給開發商的。網友：房間的油漆脫落，是為什么呢？有什么解決的方法？李律師 ：可以簡單解釋一下，墻面油漆脫落有很多種因素影響，一種是裝修公司裝修的時候，裝修質量不過關，還有一種可能性是因為房屋的墻面在處理上本身存在一些問題，這需要分清責任，可能需要鑒定一下是什么樣的原因。網友：請問商品房是不是完全擁有私有財產？李律師 ：商品房在您繳納全部購房款之后，完全屬于您所有了，如果是夫妻關系存續期間購買的房屋，這個房屋當然是和配偶房屋共有的關系了，這就不屬于您擁有全部所有權的財產。主持人 ：是不是還要看產權的形式？因為很多地方產權不是很規范。李律師 ：房屋所所有權證書必須是區和縣一級的資源管理部門才能頒布的，鄉產權嚴格意義上來說不屬于法律意義上認可的房子。首先是這個房子不能過戶到您的名下，而且可能還是違法的建筑，從規劃上來說有一個拆除的可能。網友：收房的時候，物業要代收每戶300元的電視入網費，這個費用收的合理嗎？李律師 ：根據當時的買賣合同來處理，如果買賣合同當中特別約定了這項費用由開發商來承擔，那么他入住之后，不應該向業主收取，如果沒有明確的界定，一般來說是由業主繳納的。網友：現在業主因為某種原因沒有及時繳納物業管理費，物業是否有權掐斷住戶的水電供應？李律師 ：物業管理費，還有代收的水電燃氣費用，如果沒有繳納物業管理費，但是繳納了其他費用，作為物業管理公司是沒有權利掐水斷電的，可以協商解決，如果沒有解決，可以向水電管理部門進行投訴。網友：辦理入住手續的時候，開發商未能及時地出局竣工驗收備案表，業主該怎么辦呢？李律師 ：作為業主來說可以拒絕收房，由此產生的延期交房的責任由開發商承擔。

主持人 ：我想問您幾個問題。您這邊也代理了很多業主的案例了，就您接觸的這些案例來看，您覺得印象比較深的，向廣大業主和推薦的案例，給我們講一兩個可以嗎？李律師 ：可以，但是需要隱去一些必要的公司的名稱了。印象比較深的一個案例，業主入住之后，發現當初小區在買的時候，開發商曾經承諾過小區有一個幼兒園，業主入住幾個月時間之后，發現幼兒園的位置向東邊移了一部分，層數也加高了，幼兒園的性質也變了，變成了街道派出所的性質，業主就認為這是開發商違反當初約定的行為，就準備跟開發商進行訴訟。在處理的過程當中，才發現這個幼兒園的地塊不是開發商所有，報建單位也不是開發商，這種情況下，開發商是否構成當初的合同欺詐的行為，第二是開發商到底有沒有權利對這個建筑物進行處理，因為業主是要求把這個建筑物拆除。我們在處理當中，核實了這個地塊之后，確實當時的建筑單位和撥地單位都是另外的一個單位，跟開發商沒有關系，但是有一部分業主簽約的時候曾經把這一部分內容包括進去了，開發商不存在合同欺詐的問題，但是存在著買賣違約，把這部分內容簽進合同的業主得到了一定的賠償，沒有包括的業主就敗訴了。通過這個案例想說的是，在合同簽訂的同時要做到比較完善，維護自己權益的條款最好都簽到里頭去，免得入住以后發生糾紛，沒有合理的依據。主持人 ：您剛才說，沒有簽這部分內容的業主沒有得到賠償，但是業主和開發商簽訂的合同是很重要的，如果不簽訂的話他的權益就得不到相應的保證，是這樣嗎？李律師 ：是這樣的。主持人 ：您有物業管理方面的案例嗎？李律師 ：物業管理方面的案例不多，經常出現的是業主對管理公司不滿的情況下，拒交物業管理費，這樣物業管理公司起訴業主，這種情況就比較普遍了。從物業管理公司來說，收費的權利應該是得到了保證的，除非他確實存在過錯，沒有能為業主提出一個符合要求的服務，這種前提下，才有起訴的權利。還有業主想退房，連貸款銀行的還款都全部停止了，這樣的話導致的后果其實是給業主增加了一些不必要的開支，貸款銀行起訴之后，業主要承擔一些違約費用，包括罰息等等，要把關系分清一些，跟貸款銀行是一個關系，跟物業管理公司是一個關系，跟開發商是另一個關系，不要因為一個關系出現問題，而把其他關系混為一談，反而給自己增加麻煩。主持人 ：您剛才說，業主訴訟期間，比如說他是一個貸款的業主，跟銀行的關系，他是否也需要向銀行繳納按揭款？李律師 ：您說的是退房的住戶，他還是要向銀行繳納本金和利息的，他和銀行的關系并沒有終止，也沒有得到銀行的認可，可以停止。在跟開發商解決之后再跟銀行解除各種關系，或者是起訴的時候把這一塊也起訴進去，可以暫時解除關系。網友：如果說我想買二手房，需要哪些手續？李律師 ：首先要確定買賣的二手房的性質，是商品房，是經濟適用住房還是房改售房以后拿到市面出售的公房，有不同的手續辦理方式，需要跟房屋的賣房簽署一個正式的房屋轉讓的協議，拿各自的身份證件，到房屋所在地的房屋土地管理部門繳納過戶的手續，包括契稅、個人所得稅等等稅費的繳納。主持人 ：有一些網友對公房上市有一些問題，過去是原單位分成，現在好象不是了。李律師 ：業主取得的是完全所有權，除非當時的買賣合同里，跟原來的產權單位還有特殊的約定，這個房屋是屬于他們個人所有的財產，可以自由地處置，但是受益分成上是有規定的，比如說房屋四千作為一個起算點，四千以下的成交額，單位從中不收取任何的分成，四千到五千這個檔，是20%左右，五千以上是30%，是這樣的逐漸累加的過程。網友：我在以前的老房興建一處新的房屋，這是不是允許呢？李律師 ：那必須要取得用地的許可，其次還有規劃部門的許可，如果這兩部分的手續都做完是允許的。

網友：如果說入住的時候，經過有關部門檢測，發現有害物體超標，業主該怎么辦？開發商是否應該承擔什么責任？李律師 ：這個首先要拿到環保部門合法的鑒定依據，確實物體超標，要確定來源在哪個方面，如果是開發商在房屋建筑方面提供的材料所致，開發商要承擔一定的賠償責任，如果超過他正常居住的標準，可以行使退房的權利。網友：我住的是單位的公房，交錢購買已經兩年了，單位還沒有給房產證，該如何是好呢？李律師 ：是以成本價購買的話，他拿到了單位的付款憑證之后，可以要求單位盡快辦理產權，如果單位有拖延，可以向房屋部門投訴，請求房屋部門督促單位辦理產權，如果這一塊仍然行不通，可以起訴單位，要求他履行當初的買賣合同。網友：用地是自己的，還要申請嗎？李律師 ：因為除了國家明文規定屬于集體所有的土地之外，土地都是國家的，首先要確認一下土地的性質是什么，因為即便是農村那種自留地和宅居地，也要經過一定的批準手續才可以興建的。主持人 ：現在有一些網友對契稅的繳納還是有一點糊涂。李律師 ：契稅最新標準是，20平米以下的是1.5%繳納，20平米以上的按照3%繳納的。房屋的建筑畢竟不是私人的，可以任意而為的行為。主持人 ：前一段時間，秦兵律師提出204條補充協議的東西，也是引起了軒然大波，就您的眼光來看，這204條有沒有他的積極作用？他目前不能在京城廣泛推行的主要原因是什么？李律師 ：首先我要對秦兵律師的204條的制定，所有律師的同行來說，我非常佩服他，他的專業知識也是非常廣泛和牢固的，從我們的實踐當中經驗來看，204條跟開發商談判，支持率都非常低，我同時也給開發商做一些項目，204條款的具體內容來看，有一些條款是過于詳盡和累贅的條款，我們實踐當中要是以達成為目的，原則問題上掌握住了，大的問題上掌握住的時候，必要的時候也是雙方互相讓步，互相談判的過程。網友：我是房改后進入單位工作的，可以申請買嗎？國家有沒有相應的政策呢？李律師 ：可以申請購買，只要產權單位同意出售。這一塊跟我的專業有一點點偏差，房改售房做得比較少，需要的話可以再查一下，做一個詳盡的解答。網友：望京西園A5區的住戶，每個地下室都住滿了打工的人，他們有權利這樣做嗎？怎樣才能維護我們的權益？李律師 ：如果是公攤的財產，必須爭得業主的同意，如果不屬于公攤的范圍，影響了業主的安全居住的環境，業主也有權利要求予以糾正。主持人 ：現在小區也出現一些問題，物業公司私自允許某一家政公司或者是小商小販進行經營，是不是要經過業主的許可？李律師 ：首先要看他用的房屋是哪一塊的，如果是公攤面積的房屋，屬于業主的財產，必須經過業主的同意，如果是為小區的業主提供一種比較合適的服務，他應該跟業主有一個提前的通知，小商小販是屬于禁止的范圍，必須取得業主的同意。如果沒有經過業主同意進來之后，業主可以要求物業管理公司對這種行為予以制止。主持人 ：就現在的物業管理來看，北京市物業管理問題也是很多，就您接觸的小區來看，有沒有物業和業主之間的溝通比較順暢的？可以推行的有效途徑呢？裝修問答網 李律師 ：如果做得比較好的物業管理公司，一般跟業主有定期的溝通，發生一些情況的時候，會跟業主進行及時的事前的協商，并且把很多的情況對業主是坦誠相告的方式。還有一部分物業管理公司，可以為部分業主提供全面周到的服務，比如說幫業主照顧老人兒童，這種情況下，物業管理公司和業主之間比較和平和友好的氣氛下，能夠共同把小區做得更好。主持人 ：我們業主俱樂部也開了很多業主論壇，里面也有不少入住的小區，有物業人員和業主進行網上互動，您是怎樣看待這種溝通形式的？

李律師 ：我覺得這種溝通形式是比較積極的，也比較有效的，很多事情，大家說出來之后，可能達到了一種互相溝通，互相諒解的效果，如果大家都不說，采取避而解決的態度，肯定是解決不了這個問題。網友：開發商要求入住時交契稅我要是不想交呢？是不是必須改啊？李律師 ：這要看您是不是委托開發商幫您辦理產權證了，并且是不是到了辦理的時間，如果到了時間，可以給開發商繳納這部分，由他及時給您辦理產權證，如果您想自己辦理的話，也可以不向開發商繳納。主持人 ：您剛才提到了業主可以自己辦理產權證，他這方面也沒有什么經驗，能說一下具體的辦理手續或者是需要哪些程序嗎？李律師 ：這個程序比較煩瑣一些，有一個前提，文件和資料必須提交給土地管理局，和開發商共同去辦理，手續比較煩瑣，時間也比較長，所以往往采取的方式是開發商代位辦理，或者是開發商委托一家中介機構辦理，這樣程序上比較快一些，時間上也很快，節省了業主很多的精力。主持人 ：最近因為分攤面積的問題，發生了不少糾紛。有一條消息說有一家開發商在一期售房的時候，交房的時候，發現了分攤面積有超出的部分，在二期交房的時候就把這部分多余的全款退給了業主，您對這種現象怎么看呢？李律師 ：開發商當初做房屋整體規劃的時候，應該把分攤的范圍和面積都報送房屋土地管理局，還要由他們進行備案，交付房屋的時候，首先可以要求看一下具體的范圍，和合同當中規定進行對照，如果出現錯誤，可以由開發商予以糾正。也不排除開發商確實存在一些違規操作的行為。

網友：請問一個房間凈層高一半是二米五，一半是二米四，中間只有二米三，這怎么辦？是否符合建筑標準？李律師 ：這是低于建筑標準最低限了。網友：業主應該如何申述呢？李律師 ：根據他合同的一些約定，這達到了退房的條件，可以要求開發商進行賠償，如果這個房屋已經是這種情況了，首先看業主自己的想法，這個房屋是否還想繼續居住，如果不想繼續居住了，可以要求開發商退房。網友：一些小區入住的時候出現了亂收費的問題，本不應該由業主承擔的費用，都加到業主的頭上，政策規定的入住之后應該繳納的費用都有哪些呢？李律師 ：其實就是物業管理公司繳納的一些物業管理費，還有小區制作一些門卡、門鏡的成本費用，除此以外沒有其他的費用。主持人 ：今天聊天的時間就到此結束，感謝李律師女士的精采講解，下次再見。李律師 ：謝謝各位網友，再見。

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