在正常的房產開發(fā)周期中，銷售只是其中的一個環(huán)節(jié)，交房環(huán)節(jié)才是考驗開發(fā)商品牌和信譽度更為重要的考卷。在市場火爆之時，這個環(huán)節(jié)似乎被弱化，但隨著樓市的理性回歸，無論對開發(fā)商還是購房者來說，收房環(huán)節(jié)重新被重視起來。

以“業(yè)主維權”、“購房糾紛”作為關鍵詞搜索，可以發(fā)現(xiàn)各地的購房糾紛事件可謂層出不窮，甚至不少全國知名房企都曾陷入其中。而這兩年泉州地面上發(fā)生的購房糾紛事件也明顯增多，有些業(yè)主與開發(fā)商的糾紛進入法律訴訟環(huán)節(jié)，有些還演變成聲勢較大的群體性事件。業(yè)內人士認為，這一方面說明購房者維權意識的增強，另一方面也需提醒廣大購房者應注意合理維權，盡量避免過激沖突。而從開發(fā)商的角度來講，更應重視業(yè)主的合理維權訴求，積極妥善處理相關糾紛。

實際與銷售宣傳不符 成糾紛重點

筆者在調查中發(fā)現(xiàn)，近年來泉州地面上出現(xiàn)的購房糾紛可以歸類為三大方面：一、房屋實際情況與銷售宣傳不符。二、房屋質量問題。三、早期業(yè)主因樓盤后期降價引發(fā)糾紛。

泉州近期出現(xiàn)的一些購房糾紛很大一部分就屬于房屋實際情況與銷售宣傳不符。這一方面涵蓋的問題比較多，常見的有學區(qū)房問題，開發(fā)商交房后用材、工藝、園林水景等與宣傳不符，宣傳時承諾的相關配套未能如期兌現(xiàn)，以及開發(fā)商擅自變更社區(qū)規(guī)劃等。

比如，去年某樓盤就曾因為學區(qū)房問題陷入業(yè)主維權糾紛。據(jù)了解，該樓盤在宣傳時稱“擁有名校資源配套”并以“孩子讀名校”作為廣告內容，但此后學區(qū)劃分時并未將該樓盤劃入，導致業(yè)主以廣告欺詐發(fā)起維權活動。

晉江某大型樓盤則因在銷售階段以漂亮的公園實景吸引客戶，實際交房時卻將部分公園拆除改建別墅，以及存在更改房屋結構及精裝質量問題而引發(fā)業(yè)主大規(guī)模維權行為。

另外，像合同中約定的中空玻璃變成了普通玻璃、電梯容量過小、小區(qū)園林縮水，以及改動樓盤外立面材料或顏色等都曾引起糾紛。

質量問題常引發(fā)

購房者與開發(fā)商沖突

房屋質量是一個極為敏感的問題，它常常引發(fā)購房者與開發(fā)商的沖突，然而，關于房屋質量問題引發(fā)的糾紛并不少見。

按業(yè)內人士的說法，房屋質量問題多數(shù)樓盤或多或少都存在。目前，隨著國家對住宅質量的嚴格監(jiān)管，主體結構質量問題已經非常少見，但一般的質量問題還是不少。比較常見的質量問題主要有：

施工質量不佳造成的房屋墻面或地面空鼓、裂縫或瓷磚脫落等；使用水洗海砂影響建筑質量，比如說導致樓板開裂等；房屋防水層因偷工減料導致滲水漏水等；房屋門窗也是當前質量投訴的重點，主要集中在用材問題上，比如型材厚度是否達標、開關是否順暢等是業(yè)主投訴較多的問題。

前幾年有兩個項目就因為使用海砂導致樓板開裂的問題引發(fā)業(yè)主大規(guī)模糾紛，也有項目因瓷磚脫落、樓梯扶手生銹等質量問題導致業(yè)主要求退房。

同時，因開發(fā)商降價引起的業(yè)主大規(guī)模要求退房事件這幾年在泉州也不罕見。這幾年，樓市總體較為冷淡，一些開發(fā)商迫于市場壓力降價銷售，一些早期買房的業(yè)主難以接受前后的價格差，因此提出退房要求。

比如，去年石獅由于競爭激烈，有樓盤以低價掀起價格戰(zhàn)，結果導致多個項目前期購買的業(yè)主大規(guī)模要求退房，掀起引發(fā)廣泛關注的“退房潮”。

理性態(tài)度

更利于糾紛處理

為什么這兩年購房糾紛這么多？一位不愿透露姓名的業(yè)內人士直言，一大原因就是由于樓市相對冷淡，房子的增值能力不如以前那么強，甚至出現(xiàn)房價下跌趨勢，購房者對出自開發(fā)商方面的問題容忍度就降低了。

對于近年來出現(xiàn)得越來越多的購房糾紛，業(yè)內人士指出，這總體說明了購房者維權意識的增強，這是值得肯定的進步。另一方面也應一分為二地看問題，首先，從開發(fā)商角度講，面對購房糾紛，是否以一個積極主動的態(tài)度來面對和處理問題非常關鍵，一些開發(fā)商在問題出現(xiàn)的早期并未真正重視，而是采取不理不睬或敷衍了事的態(tài)度，這不僅不利于問題的解決，反而容易激化矛盾，導致購房者使用群體性抗議、占領售樓處等手段試圖把事情鬧大，引發(fā)關注。在與購房者協(xié)調的過程中，建議開發(fā)商方面主動尋找第三方機構，為存在的問題做出鑒定，這樣也比較容易取信于購房者。

而從購房者的角度講，同樣需要區(qū)分維權訴求是否合理，比如房屋作為商品，其價格的漲跌屬于正常現(xiàn)象。因此，因降價要求退房或退差價的訴求并不合理，在法律上也不受支持。另外，一些購房者在發(fā)現(xiàn)問題的第一時間想到的是把事情鬧大，存在著“小鬧無效，大鬧方能解決問題”的心態(tài)，這也是不值得提倡的，建議維權的第一步還是與開發(fā)商指出問題，雙方坐下來協(xié)商尋求解決的辦法，若協(xié)商無效，可考慮通過行政投訴或司法訴訟等方式進行維權。同時，在實際糾紛中我們發(fā)現(xiàn)，部分購房者因一些完全可以通過整改解決的質量瑕疵提出退房或漫天要價地要求補償。這種開發(fā)商無法滿足的過度賠償要求，其實也不利于問題的解決，甚至可能導致處理問題的通道被堵上。

從相關政府部門的角度講，購房糾紛的大量出現(xiàn)，說明了監(jiān)管環(huán)節(jié)更需得力。比如，應進一步規(guī)范開發(fā)商的營銷行為，對饑餓型、鼓吹式的營銷行為應進行監(jiān)管，對開發(fā)商的不實承諾和消費欺詐則應進行打擊。另外，建議將價格漲跌的風險提示、開發(fā)商承諾的配套和用材等強制性寫入合同，給消費者“買漲不買跌”的心理預期降溫，也讓開發(fā)商在銷售階段謹慎宣傳和承諾，營造理性市場氛圍。

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