調查

早報記者 鄒娟 趙磊 俞立嚴

隨著消保委的調查，房產中介亂象逐步浮出水面。

早報記者追蹤了解到，為獲得獨家房源變相助漲房價、房源信息不實、工作人員無證執業、中介辦理短期借款等方式成為擾亂房產中介市場的慣用“招數”。

亂象一：

為獲獨家變相助漲房價

2015年下半年，記者打算賣掉自住房，于是以賣房者身份聯系了幾家中介，立即有中介業務員上門約談簽約獨家房源，而且開出的條件十分優厚。

記者的房子按同小區市場價在200萬元左右，中介提出若簽約獨家房源，可保證在一定時間內以高出200萬元價格賣出，過期若未售出，中介公司則賠付一定數額補償金。而對于高出的房款，則需要給獨家代理中介一定提成。相應的條件是，房主不能將此房源在其他房產中介掛牌。中介甚至將獨家房源簽約情況與員工收益掛鉤。

其實，簽約獨家迎合了賣方的心理，而在一定程度上卻助推了房價的上漲，而且容易造成壟斷。

記者了解到，上海某小區一套房源本已約定以450萬元成交，購房者付了5萬元定金。另外一家中介聯系到賣方之后，暗示若與之簽約獨家可以賣得更高，該房東最后賠付10萬元違約金后，再重新由中介掛牌，后以510萬元成交。

以鏈家為例，為了獲得更多獨家房源，去年其紛紛與房屋出售人簽訂“獨家房源協議”。事實上，一些大型房產中介如今也已開始效仿這一做法。

記者向法律界人士咨詢，類似獨家協議并不具備法律效力。一旦產生糾紛，中介往往會利用優勢地位惡意鎖定委托房源。

亂象二:

短期貸款合法性待考

來自上海市滬中律師事務所的高級律師董敏華是消保委的志愿者。最近，其代理的一位當事人莊先生被卷入了房產中介“局”。

2016年1月，上海市民莊先生打算為兒子購買一處婚房，在鏈家房產中介看中一處房屋并與其簽訂了房產居間協議。

在莊先生支付全部訂金80萬元后，2016年1月15日，鏈家才告知，該房產下還有兩個抵押需要處理。兩項抵押中，一項抵押發生在2009年，是房屋第一次交易時房主的公積金貸款，第二項抵押顯示時間為2015年底，是買主為購買另外一套更大住房向其他個人借款時所抵押。根據我國相關法律規定，抵押未償清前買賣雙方無法簽訂買賣合同。

本案例的兩項抵押中，第一項抵押屬二手房交易中的常見款項，用莊先生已支付的80萬定金足以償清，正常情況下不會影響后續交易。但第二項怎么回事？

原來，在銷售該房產前，該屋主就通過鏈家購買了一處新房產。當時由于手頭資金不足，鏈家中介人員便主動提出為其提供借款服務，由屋主將其名下既有房產（即出售給莊先生的房產）抵押給他。

值得一提的是，這項房產抵押合同上所表明的資金出借人雖為個人，但事后經律師調查后發現，該個人實為鏈家員工，聯系地址亦為鏈家上海總部地址。而且，借款期間，鏈家方面的利息高達1.6%，是同期同檔銀行利率的4倍。董敏華指出：“這樣的高利率已經構成高利貸。”

而2月14日，莊先生竟然發現，在交易僵持中，這套中浩云花園的房屋，竟以388萬元的更高價格被鏈家中介掛上網，“一房兩賣”公開網售。

約談后，昨日下午，上海鏈家回應稱，公司在此次居間服務過程中確實存在一定的居間服務瑕疵。公司對存在的居間服務問題對客戶支付的80萬元定金給予全額先行墊付的方案，后期再通過和業主客戶的進一步溝通通過合法的程序解決買賣雙方的解約事宜及違約責任的認定工作。

董敏華律師表示，鏈家是一個房產中介服務機構，其并沒有提供金融產品的資質。

業內人士郭先生則認為，是不是亂象應該依據資金來源而定，除非借出的短期貸款資金為該中介公司的，且利率沒有超過銀行利率4倍以上的，只要在法律框架內，雙方達成一定的協議應該是可行的，但如果該中介和其他金融機構合作，或者將其綁定在理財產品上，性質就發生了變化。“首先要清楚房產中介絕對不是金融中介，房產中介有著明確的經營范圍，絕對不能跨界運營。《商業銀行法》和《銀行業監督管理法》有相關規定，未經批準設立的金融機構，或者從事商業銀行業務的，比如貸款業務、存款業務都是禁止的，中介機構沒有權利，沒有法律資格去從事貸款業務，它所從事的貸款業務的合法性是受質疑的。”郭先生說。

建議購房者在購房時量力而行，寧可申請更充足銀行的貸款，少用其他融資渠道。通常，住房按揭貸款是利率最低的。

亂象三：

虛假房源肆意編造

近日，趙先生為購買200萬元以內的小房子操碎了心，“中介門口的確有不少在預算之內的房源，但跑了兩個星期還沒選到合適的。”

趙先生在看房過程中發現不少房產中介都存在一定的模式：即以質高價低的虛假房源把顧客吸引過來，但顧客看中的房子往往不是跟宣傳差異很大，就是已經賣出。

趙先生舉例稱，他跟女友看中北新涇附近一套65平方米的房子，價格也在預算內，中介在看房路上不斷詢問兩人的預算和首付比例。由于房子較新，戶型也好，女友很滿意，這時房主進來，看到有人看房，她當即詢問趙先生的學歷及工作單位，并表示，“我租房子很看重個人素質，低于大學學歷的我們不租。”

不是賣房嗎？怎么成出租了？趙先生一臉納悶，中介趕緊上前打圓場。這時趙先生才意識到，該房只租不售，中介是為了套取他們的詳細購房需求信息而編造了虛假的房源。

隨后幾天，趙先生不斷接到該中介電話，向他推薦類似房源，“趙先生，這邊有230萬元的房子你要不要考慮下？超出預算的30萬元，我們可以貸給你，你考慮下。”

“他們常用出租房源代替出售房源、標低出售房源實際價格，等顧客決定購買時再告知該房屋已被同事的客戶給預定下來，繼而再推薦其他房屋、或者根本就虛構一套房源出來，這些都是不少中介常用的吸引顧客上門的手法。”資深房產中介從業人員郭先生表示，用質高價低的虛假房源吸引顧客上門，更主要的是為了獲取顧客的聯系方式、預算成本以及最大承受價位等信息。這些信息通常會被中介公司的內部信息系統一一紀錄，通常一位客戶會被不同中介業務員反復聯系推薦購房，甚至其他金融服務。

“在這個過程中，可能涉及顧客隱私泄露或者中介騷擾顧客等問題，所以希望購房者注意保護個人隱私。購房者可以考慮使用備用號碼或者僅用微信聯絡中介業務員。”郭先生提醒道。

亂象四：

無資格證也能上崗

“10個中介8個沒有證。”這在該行業領域內已經成為普遍現象。

如果沒有房地產經紀人資格證而從事該職業，是不是意味著違規呢？

郭先生告訴記者，2014年8月12日，國務院印發《關于取消和調整一批行政審批項目等事項的決定》取消11項職業資格許可和認定事項，其中包括取消房地產經紀人準入類職業資格，調整為水平評價類職業資格，由地方房地產主管部門或協會管理。

舉個例子，以前在上海開設一家房產經紀門店通常需要5張“房地產經紀人執業資格證書”，規模小一點的事務所則需要1張。以往由于證難考，不少門店都采取有償“借證”的模式開店。現在開房產中介不需要取得資格證書了，按普通企業成立標準就可以了。同時也意味著房地產經紀行業從業門檻降低了，更多的人可以參與進來，實際上大部分的房地產中介人員沒有持證上崗。

不過郭先生表示，雖然取消房地產經紀人準入類職業資格，但在業務過程中，如果涉及二手房買賣簽約，就需要密匙，而這個密匙又需要持房地產經紀人證才可以去市房地產交易中心申請。

“一邊是簽約時需要房地產經紀人證，一邊是從事該行業不需要該證，這就形成一個政策方面跟實際操作上的矛盾。所以這也就是為什么我們常常看到，買房或賣房的時候,實際穿針引線的是一個人,而買賣合同上的簽約經紀人往往是另一個人，且大多數只是出借證書，并非中介公司員工。”郭先生說。

建議購房者選擇口碑好的業務員和公司，在整個簽約過程中，中介業務員的說辭只可參考，一切以簽字文本為準。

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