近日，西部某省會城市房產(chǎn)中介總經(jīng)理對媒體表示，在國外，二手房經(jīng)紀(jì)人是社會地位前十名的職業(yè)，而在國內(nèi)房產(chǎn)中介業(yè)，由于劣幣驅(qū)逐良幣，由于信用塌方，民眾對這個(gè)行業(yè)并不認(rèn)可，甚至惡評為“黑中介”。

他說這句話沒過幾天，《人民日報(bào)》有文章說，據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，我國目前大概有6萬多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。這些機(jī)構(gòu)對促進(jìn)房地產(chǎn)交易發(fā)揮了積極作用。但是，一些不良房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，通過各種方式謀取不正當(dāng)利益，擾亂市場秩序，坑害消費(fèi)者權(quán)益。

這篇文章還列舉了不良中介的種種手法。

其一，哄抬房價(jià)。有些中介慣于制造房價(jià)飆升的輿論，向公眾大吹“漲風(fēng)”，引起買方恐慌，賣房瘋狂，加速資金投放，拉高出售價(jià)格，加劇房價(jià)非理性上漲的壓力。

其二，發(fā)布虛假房源。有些中介肆意散布失實(shí)的房屋信息，在樓層、面積、價(jià)格上?；ㄕ?、玩貓膩，誤導(dǎo)交易，欺詐消費(fèi)。

其三，偽造資質(zhì)。有些中介編織虛假材料，幫助并不具備資格的炒房者，在實(shí)施限購政策的城市買房，造成投機(jī)資本入市，增加調(diào)控難度。

這些，還只是中介炒房手法的一小部分。

中介炒房通過助漲房價(jià)從中牟利的更多貓膩，并不為很多人所知。

玩弄心理戰(zhàn)，忽悠了賣主再忽悠買主

去年下半年以來，特別是進(jìn)入2016年，一線城市房地產(chǎn)非理性過熱，房價(jià)加速上漲，中介人員違規(guī)炒房的空間就更大了。

“所謂炒房，無非是心理戰(zhàn)術(shù)應(yīng)用得當(dāng)，”一位不愿透露姓名的資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人直言，房產(chǎn)中介炒房現(xiàn)象一直存在。他們對房主和購房者，使用了不一樣的手段。

對房主，他們一般強(qiáng)調(diào)該套房源如何如何糟糕，盡量壓低房價(jià)。一般房主的心理防線在兩名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的游說下都會松動。此時(shí)，一名或多名由中介工作人員扮演的房托會適時(shí)出現(xiàn)，大多數(shù)的房主在兩方軟硬壓力下都會中招。

對待買主，一般房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會帶他去看不同的幾套房源。比如，先帶他去看一些不符合需要的房源，然后再去看目標(biāo)房源。經(jīng)過比較，目標(biāo)房源自然突出了它的優(yōu)勢，而買主也容易忽略它的一些缺點(diǎn)，于是在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人適時(shí)的游說下購房。

以前買賣二手房，買賣雙方在簽約之前是見不到面的，只要中介了解雙方的心理價(jià)位，就可以一邊向賣方壓價(jià)，一邊抬高買方的預(yù)算。然后，中介以一次性現(xiàn)金付款的方式買下該套房源，但不進(jìn)行任何買賣手續(xù)，而是讓賣家出具一個(gè)委托出售的委托書，直接在加價(jià)后把房源賣給下家。

“賺到20萬元的差價(jià)都是很正常的事情，”一名中介說，在中介行業(yè)，這種做法被叫作“現(xiàn)金收房”，“我們要做的，只是把房價(jià)不斷地炒高。”

現(xiàn)在有了一些限制中介炒房的法令法規(guī)，但執(zhí)行和監(jiān)管的力度較低。高額的利潤率仍然驅(qū)使中介鋌而走險(xiǎn)，大發(fā)橫財(cái)。

低買入高拋出，中介變成炒房客

“你以為我們房產(chǎn)中介都是在賺中介費(fèi)嗎?這些錢對我們來說小意思啦，低買高賣炒房賺利差才是我們中介賺錢的核心?！蹦持胁渴》莘慨a(chǎn)中介陳經(jīng)理說。

幾年前，陳經(jīng)理以30萬元投資開辦了一家房產(chǎn)中介，開業(yè)兩年里，每月的利潤都在100%增長。他告訴媒體，此前一年行情比較好，他們公司通過收中介費(fèi)賺錢60萬元左右，而這么一家中型房產(chǎn)公司每個(gè)月開支就有5萬多元，收支剛剛平衡，但在此前一年，他自己和公司門店炒房賺的錢起碼有500萬元。

“房價(jià)不斷上漲是我們中介炒房的基礎(chǔ)，只要有低于市場價(jià)一定比例的房子掛牌，我們就買下來，轉(zhuǎn)手以市場價(jià)賣出。”陳經(jīng)理說，炒房在行內(nèi)稱“接房”，把房子接到手再轉(zhuǎn)手賣出去。

他舉例說，有一套房子，當(dāng)時(shí)房東急需用錢，打算稍微便宜一點(diǎn)，單價(jià)1.2萬元賣掉，他就找了5個(gè)人分別約房東出來談價(jià)格，每個(gè)人都挑了毛病，比如樓層不好、采光不好，戶型不好，大家都和房東說你這房子最多也就值1萬元一平方米，等幾次這么洗腦以后，房東碰到了單價(jià)1.1萬元的買主，當(dāng)然是馬上就急于成交了。

他這套房子總價(jià)104萬元。他按揭7成，自己只要花30萬左右，2個(gè)月以后辦好手續(xù)就可以賣到132萬左右，除掉稅費(fèi)后賺了20萬元，利潤有60%多了。

中介炒房能把房價(jià)炒多高？

3月底，北京市住建委開展了對房地產(chǎn)中介專項(xiàng)執(zhí)法檢查，其中就包括哄抬房價(jià)。一時(shí)間，北京各家房地產(chǎn)中介紛紛下架了高價(jià)房源，北京甚至出現(xiàn)大批“學(xué)區(qū)房”一夜之間價(jià)格統(tǒng)一跌到14.99萬元的現(xiàn)象。

為什么是14.99萬元？

一封鏈家內(nèi)部郵件顯示，繼上次60萬元單價(jià)的學(xué)區(qū)房源被悄然下架之后，該公司再次下架了一批高價(jià)房，尤其是單價(jià)畸高的學(xué)區(qū)房。該內(nèi)部郵件稱，鏈家不接受單價(jià)過高的房源委托，報(bào)價(jià)過高的房源不在內(nèi)網(wǎng)錄入，不向客戶推薦和帶看。其中特別指出，單價(jià)高于15萬元的學(xué)區(qū)房屬“報(bào)價(jià)過高”，已上架房源若超出限制，將予以下架處理。

鏈家網(wǎng)站上出現(xiàn)了大批量價(jià)格均為每平方米14.99萬元的學(xué)區(qū)房。據(jù)一名觀察者介紹，這些房源在前一段時(shí)間掛出的時(shí)候是單價(jià)20多萬元甚至30多萬元，突然之間一律降成了14.99萬元。

如果用先前的報(bào)價(jià)減去現(xiàn)時(shí)的報(bào)價(jià)，這里得到的數(shù)字，可能與中介炒房哄抬的房價(jià)，有很大的關(guān)系。也就是說，房產(chǎn)中介通過哄抬房價(jià)，最高可能從賣出的房價(jià)中獲利一半。

一名業(yè)內(nèi)人士告訴媒體，近期政府相關(guān)部門約談了多家房地產(chǎn)中介的相關(guān)負(fù)責(zé)人，要求這些中介作出不哄抬房價(jià)的保證。中介收斂了很多，主動下架高價(jià)房源，造成一種北京房價(jià)漲幅不大的氛圍。他們也知道，如果北京房價(jià)失控，民眾抱怨加劇，政府將會嚴(yán)厲調(diào)控，中介就會遭受重創(chuàng)。

開發(fā)商、銀行、炒房團(tuán)，與中介形成共生鏈

開發(fā)商給中介代理的一般都是銷售的尾盤。將剩余樓盤全部委托給中介，就能提前結(jié)束開發(fā)商的銷售成本，但銷售尾盤大都在樓層、房型、地段等方面存在缺陷，而這對中介來說，以低于市場水平的價(jià)格拿到這些房源，也就意味著更高的利潤。

在中介行業(yè)內(nèi)，流傳著銷售尾盤的小竅門，即先抬高二手房房價(jià)，再趁高房價(jià)時(shí)賣出。有中介透露，“如果這個(gè)樓盤有二手房掛牌，我們就聯(lián)合幾家中介公司，找一些生面孔，一天幾波地上門看房，提高房主預(yù)期，二手房價(jià)格自然也就上來了?！?/p>

對于炒房團(tuán)來說，中介幾乎扮演了決定性的角色。如果炒房團(tuán)想做無本買賣，也只能靠中介來實(shí)現(xiàn)。

無本買賣，主要是指中介可以幫炒房團(tuán)實(shí)現(xiàn)“低首付”甚至是“零首付”：中介通過評估公司，將房屋的估值做高，例如，原本價(jià)值為100萬元的房屋，中介讓買賣雙方多簽一份價(jià)格為150萬元的合同上交審核，按首付3成計(jì)，投資者可以獲得105萬元的貸款，等于用銀行貸款就可以支付全額房款。

在這個(gè)過程中，銀行也與中介形成了共生鏈。有個(gè)形象的比喻，在炒房團(tuán)的運(yùn)作中，銀行扮演“輸血”的角色，而中介公司則是“血管”。如果沒有中介公司的操作，炒房團(tuán)可能拿不到貸款。

中介知道，幾乎沒有銀行愿意辦理購房者直接申請的房貸業(yè)務(wù)。二手房不但涉及評估事務(wù)所、律師事務(wù)所、房管局、保險(xiǎn)公司等很多環(huán)節(jié)，更重要的是，過戶階段還需要擔(dān)保，而這些事情，實(shí)際都是中介完成的，也就是說，有了中介，銀行房貸既避免了麻煩和成本，連風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)移了。

中介善于利用與銀行的這種特殊關(guān)系?！百J款或者轉(zhuǎn)按揭過程中，客戶和銀行一般是不接觸的，所以，我們就可以偽造一份委托書，先去把賣房業(yè)主的售房所得款提出來周轉(zhuǎn)。”一名中介表示，銀行一般不會刻意去調(diào)查這份委托書的真?zhèn)危驗(yàn)殂y行每年很大一部分房貸指標(biāo)得靠中介來完成。為了完成貸款任務(wù)，銀行會睜一只眼閉一只眼。

這樣一來，中介如魚得水，房價(jià)越炒越高。

在此基礎(chǔ)上，中介的共生鏈延伸到地方政府，因?yàn)榇蟛糠智闆r下，地方政府都希望房價(jià)上漲。如果突然間漲得太高，有關(guān)部門看到危機(jī)，也會發(fā)起打擊中介炒房行動。但有資深的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，此前也有類似行動，都是在房價(jià)過高時(shí)搞上一陣子，雖然認(rèn)真，但不持久。

低首付和高利貸，都成了中介賺錢工具

在神通廣大的炒房中介那里，幾乎沒有辦不成的事情。

面對媒體的時(shí)候，他們不愿說出自己參與炒房的那些貓膩，即使其他中介的炒房貓膩也不愿多說。

幾年前，有媒體幾經(jīng)周折，采訪到一位不愿透露姓名的房產(chǎn)中介。在他看來，雖然政府的二套房貸政策有時(shí)松有時(shí)緊，但到了中介手里，緊的時(shí)候也松，松的時(shí)候更松。如果自己或者客戶真的想買的話，還是有辦法做到更低的首付，甚至完全免去首付。

“方法很簡單，中介通過評估公司，將房屋的估值做高，”這位不愿透露姓名的房產(chǎn)中介說，例如，原本價(jià)值為100萬元的房屋，中介讓買賣雙方多簽一份價(jià)格為150萬元的合同上交審核，按首付3成計(jì)，投資者可以獲得105萬元的貸款，“不是什么人都能這樣干的，這個(gè)要看你的關(guān)系硬不硬了。”

有些炒房中介還順便做點(diǎn)轉(zhuǎn)貸款的業(yè)務(wù)，這部分的利潤也不小。

很多客戶的房子是按揭的，賣房時(shí)要先付清銀行欠款。要是遇到買賣雙方都沒有足夠多的錢來還清貸款，炒房中介往往會自己墊錢給客戶去還貸，這部分利率比較高，有的高達(dá)4分利。

他們是按天計(jì)算的，主要看借款的多少和時(shí)間長度。一般來說，客戶還清貸款后，很快就能再次貸款，同時(shí)還清中介的借錢與高利息。中介的風(fēng)險(xiǎn)不算大，卻在幾天里賺個(gè)幾千元乃至上萬元。

業(yè)內(nèi)人士說，通過炒房，房價(jià)過快上漲，中介的日子好過了，但有買房需求的大眾，日子就不好過了。

行業(yè)動態(tài)