在好多年前，就有一系列的 “專家”們發聲說，中國的收入與房價比例極低，存在嚴重的泡沫，隨時有崩盤的危險，甚至有人預言2015年房價將會呈現斷崖式下跌。雖然在過去的幾年內， 許多城市的房價增長緩慢，甚至出現負增長，但是總體來看一線城市房價漲速依然較快，且在推動周邊片區及二三線城市房價上漲，并沒有出現專家們預言的崩盤論 和斷崖式論。為什么？因為影響中國房價的因素非常的復雜和繁多，除了以上“專家”們說的收入與房價比之外，租金、人口等也是左右房價因素。

今天這篇文章，我們全面分析房產泡沫的形成原因、市場表現、破裂風險以及在房產投資過程中，避開房產泡沫的方法，只有了解這些你才能預知，你看中的房子是否值得買，是否值得投資，或者是該什么時候投資。

房產泡沫形成的原因

房產泡沫形成的原因，主要是炒作引發房價暴漲。所有房產開發商及投資者對房價繼續增長看好，導致房價增長過快，與房租及收入水平背離太遠。當房價上漲到一定 程度，收入及房租水平無法跟上時，則會上演跑得快游戲，大量投資人及房產開發商拋售，引發市場恐慌，導致房價快速下跌，引發泡沫破裂。總的來說，房產泡沫 的形成，有以下三個主要原因。

1、無視需求的大量庫存。

在經濟增長、資本炒作、成本上升、政策刺激等因素下，某地區的房價有可能出現穩定、快速上漲的情況。此時房地產開發商利潤暴漲，信心膨脹，借用銀行杠桿大量 開發樓盤，導致庫存量嚴重超標，無法在短時間內消化完。這種無視需求的大量庫存是非常危險的，將可能把一個企業拖垮，引發連鎖反應，造成整個城市的房價下 跌。

2、無視價值的迅速暴漲。

當某一城市房價上漲時，周邊甚至是與之無關的城市房價也被炒熱，而周邊城市并無相對應的配套設施、經濟政策、人口基數等利好，純粹的炒作，房價與當地收入水平、消費水平嚴重脫離，雖然短時間內價格上來了，但是這種暴漲必然無法持續和沉淀，最終只能是迅速回落。

3、房價與房租嚴重脫離。

房 子的價值直接體現就是房租。當房價炒作到與房租相差越遠，說明這個城市的房產泡沫越大。最直觀的比較就是，月供與房租之間的比例。以商業按揭貸款為例，如 果貸款30年所需的月供比房租低，那么說明這個城市不存在泡沫，通過收租的方式就可以解決月供問題。關于這個比例，我們會在下文以及下一篇文章詳細介紹，歡迎關注我的微信：房產投資分析，精彩不要錯過哦。

房產泡沫的特點

通過前面的分析我們知道，高房價并不代表泡沫，房產泡沫主要體現在以下幾點

1、生活水平不高房價超高。

2、房租不高，買房月供很高。

3、房租沒變，但是房價突然漲的很快。

4、城市人口不多，但是房子建的特別多（最危險?。?/p>

當發現有以上情況的時候，這個城市的房產就不能購買了。

房產泡沫什么時候破裂？

引發泡沫破裂的原因有多種，但是歸根結底就是投資人無法通過收租的方式從房產中獲得受益，或者其它原因導致大量投資人不得不出售房產，引起市場恐慌，發生連鎖反應，使得房產價格不斷下降導致泡沫破裂。最直接的原因無非有以下四點。

1、房價被過快炒作。房租遠遠落后房租漲幅，導致先投資者通過收租方式獲得的受益比例遠遠不如直接賣房，引發大量前期投資人拋售獲利，引起市場連鎖反應，房價將跌到與房租合理比例的價位。

2、實體經濟持續疲軟，使得許多投資人拋售房產籌集資金，或者不看好房產后期漲勢，拋售房產套利。這種情況下，最容易引起市場恐慌，導致大量投資人降價套現走人，透支市場需求，二手房降價拖累新房銷售，開發商資金斷鏈，引起房產相關行業的供需失衡，引發更嚴重的經濟問題，一旦處理不好，就引發整個經濟崩盤（二戰就是這樣引起的）。

3、國家政策、國際形勢等原因導致地方經濟巨變，大量資金從地方撤資，開發商逃跑，人口撤離，大量樓盤爛尾或賣不出去，鄂爾多斯就是個非常典型的例子，因為煤炭價格大幅下降以及鄂爾多斯煤炭存量減少，大量資金撤離，人員撤走，鄂爾多斯一夜淪為鬼城。

4、政府指導失誤，對城市未來人口增量過度樂觀，房產過度開發，規模太大，一旦開發商長時間無法收回投資，就可能集體出逃，樓盤爛尾。

對于個人投資者來說，我們獲取的信息有限，資源有限，能力也有限，一旦投資失誤，很有可能會大傷元氣，所以我們要了解房產泡沫的始末。了解房產泡沫的特點、破裂的原因等，有利于我們判斷該地房產是否值得投資。房產泡沫并不是固定的，它是隨時在變的。

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