“我不贊成大家現在去買房，雖然這可能會影響到我的生意。”中原集團主席兼總裁施永青在受訪時坦言。

這位67歲的“房產中介教父”本已退居幕后，但在中介市場爭奪激烈的態勢下，選擇在去年底火速重新回歸一線，帶領已經進入房產中介行業38年的中原地產打一場“持久戰”。

施永青對香港樓市和內地樓市鉆研頗深，常常發表獨到的見解。今年以來，他在多個場合公開評論內地樓市：不想再看到“金九銀十”，政府應早點出手；樓市再燒下去是對經濟的破壞等。

國慶期間各地陸續出臺了密集的調控新政，對一二線市場的一二手房市場的成交和價格均帶來了影響。樓市下一步的趨勢是什么？作為老牌中介的中原地產相應舉措是什么？如何看待與鏈家的競爭？帶著這些問題，經濟觀察報獨家專訪了施永青。

經濟觀察報：今年的這一波房地產市場大熱，你覺得是什么原因造成的？

施永青：剛開始跟政府的政策也有一定的關系，降息降準等，銀行的錢放出來，借貸的成本下降，社會可以動用的資金增加，與此同時，中國的經濟開始 才行，實體經濟可以投資的機會減小，產能過剩，你沒有再投的空間，所以很多資金流進房地產，這在初期對舒緩經濟的壓力是有好處的。

其實房地產價格的上升對大部分城市的居民是有好處的，因為中國擁有房地產的居民占有本地人口的百分之七八十，房價上升導致他們的消費能力和投資能力加強。所以地方政府是很樂于看到房地產價格上升的，內需增加，另外地方政府很多的收入來源是賣地收入，房價升了地才能賣出去。

另外，一些地方的債務、信托產品、私人基金很多都是用房產做抵押品的，如果抵押品的價值下跌，就會引起債務問題，所以房地產價格上升對于解決債務問題也有好處。所以中央出手之前，地方政府樂于看到房價上升的，也不是太愿意去降低房價。

經濟觀察報：國慶期間就陸續出臺政策了。

施永青：國慶節前其實中央已經在開會研究，我們一些同事也會被喊去了解情況。了解情況后，會 覺得已經(漲得)有點太過分了。到了國慶期間，各地開始陸續出臺新的調控政策。另外在廣告宣傳上，夸大的言辭都不能用了，到部分門店上門檢查，還嚴查預售 證，導致一些開發商都不敢開盤了。這次差不多是十幾二十多年來最嚴厲的一次。

經濟觀察報：之前你多次喊話警示風險，是覺得房地產泡沫很大嗎？

施永青：其實中國房地產基本上在3個角度都是有泡沫的，第一種是過度開發，開發的量超越了人口的增長，超越了經濟增長的需要，去庫存是救了開發商，害了老百姓和中小投資者，有些人借錢去投資，風險很大，庫存實際還是庫存，只是從開發商的手里轉移到了老百姓的手上。

第二個泡沫是過度借貸，一些開發商雖然是上市公司，資產負債率高到80%、90%，甚至是 100%以上，那就很危險了，買房子的人也拼命地借錢買房，有些人自己沒錢就去借首付貸，一些城市也出現了合資炒房團，前段時間買房子的人，我們看到有相 當一部分是炒家。本來政府是要去杠桿，但導致杠桿比以前還高；

第三個是價格的泡沫，房價過高不匹配普通人的消費能力。

一線城市的過度開發很容易解決，因為人口不斷在增長，但是三四線城市就比較麻煩了，很多三四線城市人口在流失。

經濟觀察報：你覺得此輪調控的影響會如何？

施永青：暫時是治標的，沒有治本。想買房子的人還有，只是不允許他們買。一定要讓老百姓手上 的資金有出路，才會轉去實體經濟方面投資，但是現在產能過剩、庫存過多，那就很難投。治標的話，暫時對價格進行了壓制，現在有些城市，我們碰到了這種情 況：如果是以較高的價格成交的，相關機構就不允許登記這個價錢，讓我們再等等。這個不能從根本上解決問題。

經濟觀察報：成交確實減少了。

施永青：強硬的手段也有一定的作用，現在交易少了，買房子的人做決定慢點了。房子不是消耗性的產品，而是投資性的產品，如果房子便宜了，買房的人反而擔心會貶值，所以當房價表面上開始下跌以后，對投資的需求就會帶來一定的打壓。

最近二手的交易，在深圳跌了有百分之六七十。一手就跌的更多了，都不開盤了，拿不到預售批文。

我覺得11月樓市交易依然會小，最壞的時期會不會已經過去了？現在很難確定，但是我覺得跌到這個地步也不會再怎么跌了，現在交易量都只是高峰期的三四成了。

經濟觀察報：什么叫表面上的下跌？不是真跌嗎？

施永青：房價開始有些假跌，現在已經出現了真跌，樓價的跌幅還是在10%以內。有房子在手的人很多都不愿意賣，不愿意降價賣，而買家處于觀望的階段。

經濟觀察報：行業進入了一個什么階段？

施永青：一下子冷了很多，冷風來了，一下子降溫了，但是這個冷風到底會有多強呢？如果經濟好轉，政府對房地產的打壓會加重，如果經濟增速下滑，反而會松一松手。

經濟觀察報：在這樣的市況下，你給到購房者的建議是什么？

施永青：一般大家會覺得手里有資產，比拿現金好，因為大家會擔心現金貶值。但是如果太多人集中去炒房，過多資金涌入房地產，造成房價過度上升到離譜的程度，是風險很大的，所以我認為這段時間去買房不太好。

巴菲特說，人家貪婪的時候你要恐懼點，人家恐懼的時候你要大膽點，現在大家都很貪婪，你需要更謹慎點，人去你取，投資賺錢的機會會多點，如果人人都搶，搶來的會是更高代價的東西。

尤其是借太多錢的話，風險很大，只有你的房貸占到你的每月工資的40%以下，我覺得才算相對安全。

總而言之，我不贊成大家現在去買房，雖然這可能會影響到我的生意。

經濟觀察報：目前的政策對開發商的影響會大嗎？

施永青：對開發商今年的業績影響不大，前10個月有些公司都超額完成了任務，現在不賣也不要緊了。但對于我們代理商很麻煩，說好開盤的現在都不開盤了，對于我們代理行業的生意影響很大，因為我們是每個月都要有基本支出的，包括租金等。

經濟觀察報：你說對代理行業影響大，會影響到中原嗎？

施永青：我們現在是如果基本上收支平衡的話，盡量不收縮門店。因為我們的對手會“彎道超車”，你想增加市占率的話，希望別人收縮。

我們的對手去年拿(融)了六七十個億元，所以有條件燒錢。但是我認為應該按照市場情況調整自 己。你看市場一下多了那么多代理公司，鏈家一下開了1000多家門店，其實也是產能過剩。所以我們現在沒有打算彎道超車，彎道有可能會產生意外的。我們想盡量維持收支平衡，不想把規模降的太小，到這一刻是盡量讓地方公司自己調整。

有些公司會比較困難，比如之前的一些電商，很多地方政府不再允許團購的方法，比如房多多、愛屋吉屋、搜房等，對他們的影響會比較大。另外有些從線上發展到線下做的，其實是靠減免租金等行為獲取成交，線下沒有實際操作能力，本身就沒有什么生意，接下來有可能會被淘汰。

經濟觀察報：中原的上市計劃因大股東阻攔而暫時擱置，現在是什么情況？

施永青：上市順其自然，誰讓你有這樣的伙伴呢？上天的安排把吧。我的運氣比較好，遇到了這樣 的伙伴。我們中原從小做到大，沒有用到別人家的錢，所以我們是個自然成長的公司。所以如果能夠用到別人家的錢，就用一點，不能用就想方設法活下去。也許沒 有外部資金在拓展市場的時候會吃點虧，但總會找到辦法的。

經濟觀察報：這會不會影響到中原和鏈家的競爭？

施永青：鏈家的財政能力比我們強，在互聯網方面的投入比我們多，我們短期確實是比較吃虧的， 這個需要承認，但是我們不甘心就這樣倒下去的，會想辦法適應市場、適應對手。我認為我們和鏈家不同的是，他們是從上到下一體化，我們是每個城市都有自己的嘗試，我們是個多元性發展的公司，總有一些人會想到辦法的。越是不利的時候越不會和別人打決戰，現在是打持久戰。

我們盡量不會收縮門店的，鏈家有1600多家門店，我們才500多家。但是我們員工人均收入比他們高，我們的盈利比人家好，在市場不好的時候更容易生存。有些公司市場最好的時候也不盈利，現在市場不好了該怎么辦呢？

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