對于目前還沒買房的你來說，一定很想知道中國未來的房價會怎樣。房產作為一種大類資產，其價格除了受市場因素影響外，管制程度的高低對價格的影響也十分明顯。但只憑這一個變量就可以預測未來房價走勢了嗎?如果可以這樣預測的話，那發財豈不是太簡單了。事實上，許多所謂的預測結果在邏輯上都不堪一擊。本文從六個變量分析中國未來的房價，希望能夠給買房的你帶來參考價值!

從六個維度看未來的房價

1.影響房價最重要的因素——人口

正如中央所言：“房子是用來住的，不是用來炒的”。人口因素對房價的影響，可找到不少證據，如：2012年前，一二線和三線城市的房價漲幅一致，2012年后，一線城市的房價快漲，超越了二、三線城市的漲幅;2015年開始，二線城市的房價漲幅擴大。

房價從普漲到結構性上漲，與人口結構、人口流動有關，如：我國勞動年齡人口(15-59歲)的凈減少是從2012年開始的，當年減少了345萬。此外，從2011年開始，中國新增外出農民工數量也首次出現了減少，故人口年齡結構與人口流動兩個因素都導致房價普漲時代的結束。

在房價漲幅較大的二線城市中，合肥和廈門尤為引人注目，據說2016年的漲幅分別列第一和第二。如果從二線城市過去10年人口增長幅度看，恰好又是廈門第一、合肥第二。但同樣的省會城市如西安，或同樣的計劃單列市如大連，2015年的人口居然是減少的，這可以解釋為何這兩個引人注目的城市在全國房地產火爆的2016年，西安房價幾乎沒有漲，大連房價是下跌的原因。

從2015年開始，我國流動人口數量首次呈現減少，凈減少超500萬，意味著我國城鎮化進程步入后期，盡管大部分學者并不同意這一判斷。據統計局數據：2015年新增外出農民工的數量只增加60多萬，其中80%以上流向地級以上城市——這也印證我的一貫判斷，即中國正在經歷的是大城市化進程，而非城鎮化，2015年二線城市房價的崛起，正是大城市化快速推進的體現。

大城市的最大優勢：教育、醫療和文化娛樂等資源比中小城市優質且豐富，就業機會和薪酬待遇也優于中小城市。當中國成為中高等收入國家之后，恩格爾系數下降，服務消費比重不斷上升，這就是人口不斷流向大城市的原因所在，這也是中國不同類別城市房價自2012年開始出現分化的原因。

從人口老齡化上分析：我國未來的房價不容樂觀，老齡化意味著房產需求長期回落，也就是說，每過一年，離房產的熊市就近一年。我國人口基數龐大，不像美國可通過移民來緩解老齡化問題。因此，人口流向和老齡化決定了今后中國這一輪房地產上 升周期中，不再有普漲行情，只存在與大城市化相關的結構性行情，但趨勢并不樂觀。

2.貨幣膨脹是導致高房價的主要因素

曾經一篇文章《從人口現象到貨幣現象》提出：2011年前，房價上漲是人口現象，2011年后，房價上漲是貨幣現象。理由是2011年后，我國新增農民工數量出現下降，此外，房產開發投資增速從33%回落到2015年的1%。據中國研究院數據：從2011年6月至2016年6月這五年中，全國100個城市的房價加權平均上漲了28.4%，但同期M2增長了近100%，GDP增長了近50%，但2011年之前10年房價漲幅超過M2增速，說明近年來房價漲幅已經趨緩了。

從2012年開始，一線城市房價大幅上漲，人口增長快的僅有深圳，北上人口增速放緩，2015年上海人口出現了負增長。因此，一線城市的房價上漲與人口因素關系不大，卻與M2和存款增速高增長相關。由于2014年底，政府放松了對金融機構同業存款的監管，允許同業存款轉為一般存款，導致作為區域金融中心的北上深存款增速出現了爆炸式增長，從而帶動了住房貸款的大幅增加。但目前北上深的存款增速已經基本歸零，意味著流動性拐點已經出現。

貨幣膨脹是資產荒的主因，因此，我國不僅房價整體水平高，其他資產價格也普遍偏高，如：股價、古玩和藝術品價格等。盡管倡導經濟脫虛向實，但鑒于穩增長的目標依然未變，故貨幣增速不會大幅下行，估計今后三、五年M2增速仍會維持在10%左右。這就意味著資產價格偏高現象還會持續下去。

3.居民收入結構對房價的影響不容忽視

人們常用房價收入比或房價租金比來證明我國房價過高，但忽視了居民可支配收入比低的問題。據國家統計局公布的2014年居民可支配收入的抽樣調查數據推算：2014年城鎮居民的可支配收入總額為21.61萬億，農村居民可支配收入為6.49萬億，加總之后為28.1萬億;同時，國家統計局又公布了“2014年住戶部門實物交易資金來源_可支配總收入”為39.11萬億，則住戶部門可支配總收入超過居民部門可支配總收入11萬億。

目前還不清楚“住戶部門與居民部門”間的統計差異有多大，據統計來看：“住戶部門”，包括：住戶、個體工商戶和非公司私營企業以及為住戶服務的非營利機構等。但即便把個體工商戶等后面三類的可支配收入剔除(假設有3萬億)，仍難以解釋住戶部門可支配收入與抽樣調查所獲得的居民可支配收入之間的巨大缺口。也就是說，中國的實際房價收入比并沒有那么高。

由于居民可支配收入比低估，居民收入的貧富差距可能比公開數據更大，因此，在居民的資產配置方面，財富會向少數人集中，富裕階層擁有的房產數量或許超出預期。少數人擁有大量住房，使得一二線城市的房源緊張，導致住房供不應求，房價居高不下。

用我國房貸余額占2000年至今居民所購住房總市值的比重來算，大約20%左右，如按住宅總市值來算，估計10%左右，相比目前美國的40%，中國居民購房的杠桿率水平其實很低，這也從一個側面說明中國高收入群體的購買力很強，統計局的數據大大低估了這類群體的實際收入水平。

居民收入結構的改善需經歷較長的一段時間，若不通過經濟危機事件等意外 ，貧富差距的縮小很難實現，意味著持續了那么多年的高房價、高股價等資產荒現象仍難以在今后幾年內就消失。

4.產業結構變化致各地房價分化

以上提到人口流向對房價的影響，主觀是我國正經歷大城市化過程，所以一二線城市房價走勢強。再進一步觀察，會發現并不是所有大城市人口都以相近的增速在膨脹，有些城市增長快，有些大城市人口在減少，這與中國的產業升級和產業結構演進有關。

如：近幾年，東北房價的下跌，與GDP增速大幅回落有關，傳統的重工業優勢不再，債務率上升，產能過剩導致就業機會減少，于是人口向外轉移。盡管振興東北老工業基地喊了那么多年，但在產業升級和經濟轉型方面似乎起色不大。因此，盡管東北也有沿海開放城市，但就像美國的汽車城底特律，雖然曾經有過的繁榮景象，但汽車業的衰落導致城市的破產，房價也隨之大幅下跌。

又如：這幾年來，深圳人口的大量流入，與金融、高科技產業的崛起相關;世界銀行今年1月26日報告指出：以廣州、佛山、深圳及東莞組成的珠三角都市區，已超過日本東京，成為全球面積最大、人口最多的都市區，人口超過阿根廷、澳洲或加拿大，達4200萬人。而隨著廣深產業轉移，廣州、深圳的大量人口必定會更多地流向周邊地區，如東莞和佛山，從而帶動這兩個城市房價的上漲。過去講廣東要騰籠換鳥，如今東莞正在實施的是“機器換人”，因此，珠江三角洲地區房價的上漲，與制造業產業升級導致人口大量流入與收入水平提高有很大關系。

總體來看，2015年的房價上漲，是結構性的房產牛市，除了長三角和珠三角房價漲幅較大外，其他兩個區是京津冀與中部的武漢、鄭州、長沙等城市集群。

5.外部因素對國內房價構成負面影響

由于貨幣的超發，導致資產荒，又使得國內資產估值水平偏高，于是國內的企業、機構投資者和居民通過各種途徑增加海外投資的規模。2015年中國成為規模僅次于美國的境外直接投資最多的國家，這其實也是貨幣超發后外溢的表現。

過去30多年來，我國由農業國變為全球制造業、外貿出口第一大國，外匯的大量流入使人民幣持續九年升值，但2014年之后，人民幣開始貶值，外匯儲備也隨后開始下降。同時，美元指數持續走強，尤其當美聯儲開始加息之后，人民幣的貶值速度明顯加快，導致國內居民的換匯需求大幅上升。

為改變貶值預期，2017年央行將收緊貨幣，導致利率上行，因此，在貨幣貶值趨勢下，房價上漲的理由似乎不充分，即便采取外匯 管制措施來穩定匯率，也很難改變大家的思維定勢。

正是特朗普當選美國總統，導致貿易保護主義的思潮變本加厲，這對我國的出口不利，加上美國經濟復蘇已經確定，2017年繼續加息應無懸念，外匯儲備的減少和海外利率水平的提高，會在一定程度上倒逼國內的利率水平抬升。

總體分析，貶值對房價不利，升值對房價有利，人民幣目前已從升值期轉為貶值期。

6.政策對當前房價的影響最明顯

決定房價的主因是人口，其中就包括：人口年齡結構與人口流向，其次是貨幣規模和流向，但變量中短期內相對穩定，不會成為房價波動的觸發因素。數據表明：政策變化對房價短期的影響最明顯。

既然房產政策對短期房價的影響很大，因此，對2017年政策的研究非常重要。2016年末中央會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、財稅、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。意味著還會有更多的房產政策要出臺，包括：房產稅等立法手段。

在抑制房價上漲的方式上，中央會議提出：要落實當地政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。概況下來，就三句話，一是地方政府要承擔房價上漲的主體責任，二是二線熱門城市要增加土地供應，三是超大城市要疏散人口，帶動周邊小城市發展。

編輯總結：以上就是中國未來的房價會怎樣 從六個變量分析未來房價走勢的相關知識介紹，這樣看來，今年的房價很難上漲了，從長期看，由于人口老齡化，房地產開發投資的增速仍會不斷下降，房地產從長期看并不樂觀。

未來的房價