時間 : 2024-12-25
雖然每時每刻都有新的樓盤推出,但是在我們的房產交易市場上,二手房乃至多手房所占據的份額依舊無法忽視。因此對于有意向購置或者出售二手房產品的朋友而言,我們需要提前掌握的知識就包括了契稅的計算方法、適用條件以及其他的注意事項,由此可以確定最適合自己的方案,避免因為缺乏專業知識導致的損失或者是額外的麻煩。
一、二手房營業稅計算方法
二手房交易稅費主要包括營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育費附加、契稅。城市維護建設稅、教育費附加隨同營業稅一并征免。其中,賣方需要繳納的稅費包括營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅。買方需要繳納的稅費是契稅和印花稅。
1、營業稅
根據規定,營業稅的稅率為5.6%。轉讓出售購買時間不足2年的非普通住宅按照全額征收營業稅,轉讓出售購買時間超過2年的非普通住宅,或者轉讓出售購買時間不足2年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業稅,轉讓出售購買時間超過2年的普通住宅免征營業稅。如所售房產是非住宅類,如商鋪、寫字間或廠房等,則不論是否過2年都需要全額征收營業稅。
2、個人所得稅
根據個人所得稅法的規定,個人出售自有住房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅,稅率為交易總額的1%或兩次交易差額的20% 。如果同時滿足家庭唯一住宅、購買時間超過5年,則可以免交個人所得稅,任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。
3、土地增值稅
土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額,采用30%-60%的四級超率累進稅率計算征收。扣除項目包括房地產原價和與轉讓房地產有關的稅費。個人將購買的普通標準住宅再轉讓的,免征土地增值稅。普通標準住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。個人轉讓別墅、度假村、酒店式公寓,凡居住超過五年的(含五年)免征土地增值稅;居住滿三年不滿五年的,減半征收土地增值稅。
4、城建稅、教育費附加、地方稅附加
城建稅是營業稅的7%;教育費附加是營業稅的3%。
5、印花稅
所簽訂的房地產買賣合同,屬于“產權轉移書據”征稅項目,按合同所載金額萬分之五計稅貼花。房地產證按件貼花5元。
6、契稅
按規定契稅應由買方繳納。契稅應納稅額根據房屋成交價格和稅率計算征收。稅率具體規定為:個人購買非普通住房的,按4%稅率征收。個人首次購買自用普通住房和經濟適用住房的,面積大于90平方米、小于140平方米按3%稅率減半征收;大于140平方米的,按3%征收;個人首次購買90平方米及以下普通住房的,按1%稅率征收。名下已有住房,再次購買按照3%征收。
7、除了上面介紹的幾大稅種,在二手房交易中還會產生一些費用,比如評估費(最高為千分之五,買方負擔)、登記費(工本費80元共有權證10元,買方負擔)以及中介費(買賣雙方共同負擔)等。
購買二手房時可參照以上規定,核算應繳納的稅費。
上文關于二手房營業稅的內容中,不僅僅涉及到了契稅的種類,而且還為大家給出了專業詳細的計算方法、注意事項。由此便不難能夠得知,對于不同類別的二手房,契稅的種類以及計算都會有區別,并且這和時間、地域也有聯系。所以作為采購者或者是出售者,需要參考的是自己的實際情況,比如地區政策等等,以及應該繳納的稅款,然后才可以下結論。
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