回遷房
1回遷房是什么意思
回遷房指的是發(fā)展商在征收土地的時候賠償給回遷戶的房子。基本上每一個樓盤都有回遷房，也是有房產(chǎn)證的，能夠上市交易。而沒有房產(chǎn)證的，在回遷民手中的就是合同，交易會存在風(fēng)險。
如果回遷房建筑面積和原建筑面積相同，就按照當(dāng)年房屋改造成本價、扣除掉工齡、調(diào)節(jié)因素、教師優(yōu)惠等因素進(jìn)行計算。如果回遷房的建筑面積超過了原來的建筑面積，但是沒有超過人均15平方米，這樣超過的部分就按照房改成本價計算，不在扣除其他因素。而回遷房的建筑面積已經(jīng)超出人均15平方米的，那么超出的部分就按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房的價格進(jìn)行購買。人均面積不足5平方米的住房困難戶，是按照人均建筑面積5平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行安置。
2回遷房和商品房的區(qū)別
回遷房這個概念是源于拆遷。拆遷安置的過程中，采用貨幣補(bǔ)償方式，拆遷戶用補(bǔ)償款購買商品房和普通人購買商品房是沒有區(qū)別的。而如果采取回遷的方式補(bǔ)償，拆遷房不是商品房，是不能當(dāng)做商品房出售的。兩者之間存在以下區(qū)別。
(1)在房價款方面，商品房和拆遷房是有區(qū)別的。商品房能夠立即上市交易，而且在銀行作抵押進(jìn)行貸款。回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價格比商品房低廉，所以不享有商品房上述權(quán)能。拆遷人以回遷房為補(bǔ)償給被拆遷人，補(bǔ)償房屋是有市政府有關(guān)部門參照經(jīng)濟(jì)適用房政策進(jìn)行價格核定并且按照經(jīng)濟(jì)適用房政策進(jìn)行管理。
(2)回遷房和商品房買賣雙方的關(guān)系是不同的。商品房是開發(fā)商和購房者簽訂《商品房買賣合同》為購買基礎(chǔ)，在合同中約定房屋的價款。拆遷安置房屋的購買基礎(chǔ)則是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。
3回遷房可以買賣嗎
回遷房辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書之后是可以進(jìn)行買賣的。如果購買還未取得產(chǎn)權(quán)證書的回遷房，可能會面臨很大的風(fēng)險，回遷手續(xù)更名并不能夠取代房屋產(chǎn)權(quán)證書。所以需要注意以下事項：
(1)要求買房提供回遷協(xié)議和身份證明，并且合適回遷房的真實性;同時也應(yīng)該注意確定此房屋是否存在共有人，是否設(shè)定抵押權(quán)。
(2)必須查明蓋房是屬于危改房回遷還是屬于商品房回遷。如果該房占用的土地時劃撥用地，那么在辦理回遷房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，要由買受人不交土地出讓金。和買房簽訂合同時可以訂立附期限的合同，以產(chǎn)權(quán)過戶為合同生效條以及付款條件。
(3)買方要注意讓賣方把戶口牽走，不然買方的戶口是遷不進(jìn)來的。
4回遷房房產(chǎn)證辦理
(1)必須提交的證件：房屋拆遷安置協(xié)議書、舊房拆遷作價憑證、原房屋所有權(quán)證、《住宅公用部位設(shè)施設(shè)備維修基金繳交約定書》、身份證。
(2)需要交納的費用：拆遷房和安置房等值部分，只要繳納交易手續(xù)費，收費標(biāo)準(zhǔn)3元每平方米，由個人繳納。超出部分，按照買賣交納契稅和交易手續(xù)費，契稅：百分之二，手續(xù)費3元每平方米。
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