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時間：2022-11-15

1開發商資質級別　　開發商的資質往往與開發商的資金實力、開發項目能力等有著直接關系，根據建設部發布的《房地產開發企業資質管理規定》，房地產開發商按照企業條件分為四個資質等級。一般來...

1開發商資質級別

　　開發商的資質往往與開發商的資金實力、開發項目能力等有著直接關系，根據建設部發布的《房地產開發企業資質管理規定》，房地產開發商按照企業條件分為四個資質等級。一般來說，新設立的房地產開發企業，先暫定資質，一年后，根據該企業的業績核定資質等級。暫定資質有效期一年，可以延長兩次，每次一年。級別是根據該企業的業績來確定的，并不是級數越高就代表開發商的資歷越高。

　　不同資質等級企業的條件如下：

　　第一、一級資質

1、注冊資本不低于5000萬元。

2、從事房地產開發經營5年以上。

3、近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額。

4、連續5年建筑工程質量合格率達100%。

5、上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額。

6、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人。

7、工程技術、財務、統計等負責人具有相應專業中級以上職稱。

8、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

9、未發生過重大工程質量事故。

　　第二、二級資質

1、注冊資本不低于2000萬元。

2、從事房地產開發經營3年以上。

3、近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額。

4、連續3年建筑工程質量合格率達100%。

5、上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額。

6、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人。

7、工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。

8、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》制度。

9、未發生過重大工程質量事故。

　　第三、三級資質

1、注冊資本不低于800萬元。

2、從事房地產開發經營2年以上。

3、房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額。

4、連續2年建筑工程質量合格率達100%。

5、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人。

6、工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱。

7、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

8、未發生過重大工程質量事故。

　　第四、四級資質

1、注冊資本不低于100萬元。

2、從事房地產開發經營1年以上。

3、已竣工的建筑工程質量合格率達100%。

4、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人。

5、工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員。

6、商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

7、未發生過重大工程質量事故。

2開發商開發流程

　　第一步：立項和可行性研究

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發方案

3、申報規劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

　　第二步：規劃設計和市政配套

　　一、規劃設計

1、申報選址定點

2、申報規劃設計條件

3、委托作出規劃設計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規劃設計方案

7、住宅設計方案的專家組審查

8、落實環保“三廢”治理方案

9、委托環境影響評價并報批

10、建設工程勘察招、投標

11、委托地質勘探

12、委托初步設計

13、申報、審定初步設計

　　二、市政配套

1、征求主管部門審查意見

2、落實市政公用設施配套方案

3、報審市政配套方案

4、市政各管理部門提出市政配套意見

5、市政管線綜合

　　第三步：土地使用權的取得

　　一、國有土地使用權的出讓

1、辦理建設用地規劃許可證

2、辦理建設用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權出讓合同

10、領取臨時國有土地使用證

11、領取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權出讓金的返還

　　二、國有土地使用權的劃撥

1、國有土地使用權劃撥用地申請

2、主管部門現場勘察

3、劃撥用地申請的審核、報批

4、取得劃撥用地批準

　　三、集體土地的征用

1、征用集體土地用地申請

2、到擬征地所在區(縣)房地局立案

3、簽訂征地協議

4、簽訂補償安置協議

5、確定勞動力安置方案

6、區(縣)房地局審核各項協議

7、市政府下文征地

8、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

9、辦理批地文件、批地圖

10、辦理凍結戶口

11、調查戶口核實勞動力

12、辦理農轉工工作

13、辦理農轉居工作

14、辦理超轉人員安置工作

15、地上物作價補償工作

16、征地結案

　　第四步：拆遷安置

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

　　第五步：開工、建設、竣工階段

　　一、開工前準備工作

1、領取房地產開發項目手冊

2、項目轉入正式計劃

3、交納煤氣(天然氣)廠建設費

4、交納自來水廠建設費

5、交納污水處理廠建設費

6、交納供熱廠建設費

7、交納供電貼費及電源建設集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續

9、設計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發建設工程規劃許可證

15、領取開工審批表，辦理開工登記

　　二、工程建設招投標

1、辦理招標登記、招標申請

2、招標準備

3、招標通告

4、編制招標文件并核準

5、編制招標工程標底

6、標底送審合同預算審查處確認

7、標底送市招標辦核準，正式申請招標

8、投標單位資格審批

9、編制投標書并送達

10、召開招標會，勘察現場

11、召開開標會議，進行開標

12、評標、決標

13、發中標通知書

14、簽訂工程承包合同

15、工程承包合同的審查

　　三、開工手續的辦理

1、辦理質量監督注冊登記手續

2、建設工程監理

3、辦理開工統計登記

4、交納實心黏土磚限制使用費

5、辦理開工前審計

6、交納投資方向調節稅

7、領取固定資產投資許可證

8、報裝施工用水、電、路

9、協調街道環衛部門

10、協調交通管理部門

11、交納綠化建設費，簽訂綠化協議

12、領取建設工程開工證

　　四、工程施工

1、施工場地的“三通一平”

2、施工單位進場和施工暫設

3、工程的基礎、結構施工與設備安裝

4、施工過程中的工程質量監督

　　五、竣工驗收

1、辦理單項工程驗收手續

3開發商五證是什么

　　第一、國有土地使用證

　　國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證。

　　第二、建設工程規劃許可證

　　建設工程規劃許可證是建設單位用地和建設工程的法律憑證，沒有該證的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。

　　第三、建設用地規劃許可證

　　建設用地規劃許可證是建設單位用地的法律憑證，是辦理建筑工程用地規劃許可證后必須經過的程序。

　　第四、建設工程施工許可證

　　建設工程施工許可證是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有建設工程施工許可證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。

　　第五、商品房預售許可證

　　商品房預售許可證的主管機關是城市綜合開發管理辦公室，證書由市開發辦統一印制、辦理登記審批和核發證書。

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