建筑容積率
1建筑容積率的概念
建筑容積率是衡量小區(qū)居住環(huán)境的重要因素之一。其是指一個(gè)小區(qū)中，所有建筑面積之和，也就是小區(qū)中的總建筑面積所占小區(qū)總的用地面積的比例。注意，在這里我們要把建筑容積率和建筑密度區(qū)別開(kāi)來(lái)，建筑密度是一個(gè)小區(qū)中全部建筑物的基底面積與小區(qū)總的用地面積的比例。一般來(lái)說(shuō)，建筑密度是決定不可能高于1的。但是建筑容積率則不同，別墅型小區(qū)的建筑容積率可能只有0.2~0.5，但是高層住宅的的建筑容積率則在1.8~2.5左右。
2建筑容積率計(jì)算方法
FAR=SC /SL( 其中SL =P*Rp)
(1)在這個(gè)公式中FAR代表的建筑容積率，P代表的是總?cè)丝冢琑p代表的是人均建筑面積，SL 代表的是總用地面積，SC 代表的是總建筑面積。
(2)SC的取值，按照規(guī)定，應(yīng)該是取地面上所有的各類(lèi)建筑的建筑面積總和，這里要強(qiáng)調(diào)這里的總建筑面積是包括小區(qū)的一些公共建筑的面積，例如，配電房、幼兒園，物業(yè)管理中心等。
(3)SL的取值，就是小區(qū)的總的占地面積，一般情況下，這個(gè)面積應(yīng)該就是開(kāi)發(fā)商從政府那里拿地的面積。
(4)舉個(gè)例子，如果一個(gè)小區(qū)總的用地面積是1萬(wàn)平方米，其中建筑基層的面積是100平方米，每一棟是蓋了10層，一共蓋了20棟，那這個(gè)小區(qū)的建筑容積率就是小區(qū)建筑總面積100*10*20=20000，那這個(gè)小區(qū)的建筑容積率就是20000/10000=2。
3影響建筑容積率的因素
(1)緯度。對(duì)一個(gè)住宅區(qū)來(lái)說(shuō)，如果分布的緯度不同，就決定了其住宅對(duì)于日照的間距是不同的。例如黑龍江和海南，同樣是為了滿(mǎn)足住宅日照的需要，其棟與棟的間距一定一不同的。這就導(dǎo)致導(dǎo)致了其總的建筑面積的不同，從而影響建筑容積率。
(2)規(guī)劃因素。不同的建筑規(guī)劃在總的用地面積一定的情況下，也是會(huì)影響建筑容積率的，因?yàn)椴煌囊?guī)劃可能會(huì)導(dǎo)致總的建筑面積的變化，從而影響住宅容積率。
(3)建筑層數(shù)。建筑層數(shù)不會(huì)影響住宅密度，但是建筑層數(shù)會(huì)影響建筑容積率。這是因?yàn)樵趩螌用娣e不變的情況，層數(shù)越多，其總建筑面積就越大，也就是代表建筑容積率越大。
4建筑容積率對(duì)小區(qū)的影響
(1)一般來(lái)說(shuō)，建筑容積率越高，代表小區(qū)的人口密度越高。通常情況下，別墅區(qū)的容積率在0.2~0.5，6層以下的住宅小區(qū)的容積率為0.8~1.2，18層高層住宅容積率為1.5~2.5。可以說(shuō)，容積率越高，就代表小區(qū)的人數(shù)越多，小區(qū)的舒適度就有可能下降。
(2)小區(qū)的容積率越大，一般樓層也就越高，因此綠化的比例會(huì)相對(duì)應(yīng)的減少，從而影響居民的生活質(zhì)量。另外，還有一種情況就是樓層雖然不高，但是樓間距會(huì)非常的小，從而影響房屋的采光。
(3)如果小區(qū)的容積率越高，就代表小區(qū)的的人口密度也是越大。大負(fù)荷的人口對(duì)于小區(qū)的公共設(shè)施以及安防都提出了更高的要求，例如需要更大的公共建筑幼兒園以及配電房。另外從安防上去考慮也需要更多的監(jiān)控設(shè)備以及巡邏人員。
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