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　　什么是建筑容積率：

　　建筑容積率簡稱容積率，又稱建筑面積毛密度，是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物  (構(gòu)筑物)所占面積、運動場地等等。

　　容積率怎么算：

　　要想知道容積率怎么算，那么首先就要掌握容積率計算公式。容積率計算公式如下：

　　容積率=地上總建筑面積/規(guī)劃用地面積

　　我們這里所講的容積率一般是指住宅小區(qū)容積率，但是，工業(yè)建筑的容積率略有不同。根據(jù)GB50489-2009《化工企業(yè)總圖運輸設(shè)計規(guī)范》，

　　容積率=(廠區(qū)建筑面積+構(gòu)筑物面積)/廠區(qū)占地面積

　　例如，總規(guī)劃用地面積10萬平方米，總建筑面積15萬平方米，容積率為1.5。

容積率，一般意義上的容積率是指規(guī)劃容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。包括實際容積率和規(guī)劃容積率兩種類型。




　　1、容積率=地上總建筑面積÷總用地面積，一般用小數(shù)表示。當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。

　　2、在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，容積率是房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。

　　3、工業(yè)上，容積率=(廠區(qū)建筑面積+構(gòu)筑物面積)÷廠區(qū)占地面積

　　4、毛容積率=住宅建筑總面積/規(guī)劃用地面積

　　5、住宅面積毛容積率  =  住宅建筑總面積  /  規(guī)劃建設(shè)用地

　　6、綜合容積率  =  計算容積率建筑總面積  /  規(guī)劃建設(shè)用地

　　7、計算容積率建筑總面積=住宅建筑面積+配套公建面積

　　8、不計算容積率建筑總面積：地下建筑面積(不包括商業(yè)用途)+架空建筑面積

對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較小，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。通常來講，一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，綠地率應(yīng)不低于30%。

  

　　容積率高的住宅項目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得密雜，而這類的住宅必定會帶來高密度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)居住者的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口還會對小區(qū)內(nèi)的健身場所、兒童活動區(qū)域、會所中心以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁地使用會加速這些設(shè)施的老化率，所以在購買高密度小區(qū)時應(yīng)該對此保留一定的要求。

  

　　住宅容積率一般在土地拍賣時已確定，只有什么產(chǎn)品適合什么容積率的問題了。從理論上講，對同一小區(qū)而言，容積率較小，則房價較高;容積率較大，則房價較低。對于一個樓盤的容積率大好還是小好，業(yè)界普遍認為，容積率越高的小區(qū)，居住舒適度越低。

容積率決定地價成本在房屋中占的比例，直接涉及到居住的舒適度。良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，綠地率應(yīng)不低于30%。

從建筑專業(yè)講，沒有毛容積率一說。所謂的毛容積率，凈容積率，應(yīng)該是一些房產(chǎn)界的從業(yè)人士造出來的概念。規(guī)劃建設(shè)用地是指政府部門批準開發(fā)商可用于建設(shè)的用地。開發(fā)商購買用地后，政府會提供土地出讓書，帶轉(zhuǎn)角章及用地座標點的紅線圖。紅線范圍內(nèi)就是規(guī)劃建設(shè)用地。規(guī)劃建設(shè)用地一般可能會含市政道路，市政綠化甚至河道等等。